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私は賃貸マンションに住んでいます。最近引っ越したのですが、前の住まいの退去時、敷金トラブルにあいました。私はごくふつうに住まっていたのですが、退去時28万円という法外なクリーニング費用を請求されたのです。クリーニング費用は、一般的には家賃の半額までが相場です。なぜだろうと契約書を見ると、クリーニング費用の特約として「クリーニング費用は全額払う」という一文が盛り込まれていたのです。
あとからわかったことですが、通常の賃貸契約書ではクリーニング費用の具体的金額（相場の金額）が明記してあるそうです。私は契約書のクリーニング特約について言われるまま契約してしまったため、法外な28万円という請求をされる羽目になりました。
交渉した結果、かなり安くはなりましたが、それでも相場よりはかなり高い費用になってしまいました。
そんな私の経験をふまえ、今日は敷金トラブルで学んだ賃貸借契約書のチェックポイントについて記事にしてみたいと思います。
敷金トラブルを防ぐために－賃貸契約の前にしたいこと（契約締結の準備）
住みたい物件が見つかり、内見（内覧）も済ませ、不動産屋さんで申込をし、審査も通った。
あとは契約締結という流れになります。
契約締結の際は、不動産屋さんで対面で説明を聞いて契約書に捺印というかたちになると思います。
契約締結となった場合、準備として事前にしておきたいことが2点あります。
契約日に持参する物の確認
持参物については不動産屋さんから必ず指示があると思いますので、必ずメモをとり、当日忘れないように持参しましょう。私の場合、下記通りでした。
- 印鑑
- 住民票の写し
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 火災保険の写し
「火災保険」については、不動産屋さんが紹介する保険会社の保険に加入してもよいし、自分で入った保険でも問題ない、ということだったので、私は自分でそれまで入っていた保険会社のを使う（新住所で契約）ことにしました。
契約書を事前に送ってもらって読んでおく
これが一番大事。契約書を事前に送ってもらって、事前に確認しておきましょう。 契約締結の当日は、不動産屋さんの担当者が契約書を読み上げる、借主が質問する、という形になります。
すごく緊張するというわけでもないのですが、いざとなるとその場の空気感で聞きたいことも聞けなかったりします。 契約書をあらかじめ読んでおき、事前に質問事項をまとめておくようにしましょう。
特に、次項でも書きますが「特約事項」については細心の注意が必要です。
契約書については、場合によっては作成がギリギリになることもあるので、その際には「ドラフト（草案）でもいいので送ってください」と言うといいと思います。 私も今回の引越しではドラフトでお願いしました。
敷金トラブルを防ぐために－引越し・入居時の賃貸借契約書のチェックポイント
賃貸借契約書。賃貸に限らず、契約書の類というものは字も小さいし、法律用語で難しい内容も多いです。
ただ、賃貸借契約書は住まいに関する大事な書類。大家さんとの取り決めが書かれたとても大事な書類になります。よく理解した上で署名をしましょう。
私が今回の敷金トラブル（高額のクリーニング費用請求）で実感じた、必ずチェックすべき賃貸借契約書の項目は特約事項です。ここが最重要ポイント。
特約事項のチェックポイントは主に２点。
- クリーニング費用の金額
- クロス張替、畳替えの負担義務の有無
クリーニング費用の金額
退去時のクリーニング費用を借主が負担するという特約はよくあるケースです。私は過去の契約書を見ると、ほぼ全部に記載がありました。 その場合、金額（クリーニング費用の具体的な金額）が明記されているか、これが一番大事なチェックポイントです。 また、金額が妥当か、についてもチェックが必要です。ケースバイケースですが、家賃の半額程度までが相場かと思います。 金額が明記されていない場合、必ず確認するようにしましょう。
クロス張替、畳替え
借主が普通に住んでおり、故意に付けた傷や汚れがなければ、クロス張替や畳替えは貸主（オーナー）の負担になります。 クロス張替、畳替えが一律借主の負担になっているような場合、必ず確認しましょう。
敷金トラブル時にネックとなった賃貸借契約書の特約事項
私が今回、高額なクリーニング費用を請求された、その元になった契約書の文言ですが、
この前半のマーカー部分です。この文言のみで、金額の提示のない契約書でした。 この一文があることにより、クリーニング費用で50万円なり100万円かかれば、その分乙（貸主）に請求できるのです。
今回の件で、私は原状回復ガイドラインの考え方（※）を家主に伝えましたが、やはりこの契約書の特約があるの一点ばりで、まったく話になりませんでした。
※国土交通省の原状回復ガイドラインでは、特約事項について下記のような記載があります
【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】 (1)特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること (2)賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること (3)賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること （中略） 金銭の支出を伴う義務負担の特約である以上、賃借人が義務負担の意思表示をしているとの事実を支えるものとして、特約事項となっていて、将来賃借人が負担することになるであろう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止のうえで欠かせないものであると考えられる。 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
敷金トラブルを防ぐために－賃貸契約書の内容に疑問を感じたら
契約書について疑問に思ったことはまとめておくおきましょう。
問合せをした結果、回答が納得いかない内容である場合、その住居とは縁がなかったということで契約をやめる、ということも視野に入れた方がいいと思います。
物件探しには時間も労力もかかりますので、せっかく見つけた物件なのに！（泣）・・・と思うかもしれませんが、退去時トラブルで泣かないためにも断る勇気が必要なこともあります。じっくり考えてくださいね。
消費者に不利な契約書には、賃貸物件に限らずサインをしてはいけないのです。
敷金トラブルに合わないために！賃貸契約書のチェックポイント まとめ
賃貸借契約書のチェックポイントは主に特約事項で
- 特約事項に「退去時クリーニング費用は借主負担」があった場合、金額が提示されているか
- 特約事項に「畳替え、クロス張替」がないか
となります。賃貸契約書のチェックポイントは他にもいろいろあると思いますが、今回私が体験した敷金トラブルをふまえて、最低限大事なチェックポイントを2点挙げてみました。
契約することが決まったら、契約書をドラフトでもいいので取り寄せて、事前に確認することをおすすめします。
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